공사가 중간에 타절된 경우에는 기성고 입증의 문제로 전환되는데, 이 때 기성고를 입증하기 위하여는 재판부에 감정을 신청하고 그 감정결과를 받아야 합니다. 통상적으로 당사자가 감정을 신청하면, 법원이 3인의 감정위원을 통하여 예상감정료를 산정하고, 다시 3인 중 1인을 감정인으로 추천하여 감정인을 선정하는 절차를 거치게 됩니다.

이때 기성 부분에 대한 공사대금은 당사자 사이에 약정된 총공사비를 기준으로 하여 위 금액에서 수급인이 공사를 중단할 당시의 기성고 비율 즉, 이미 완성된 부분에 소요된 공사비에다 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 더한 금액 중에서, 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 비율에 의한 금액으로 산정하게 됩니다.

설계변경에 의하여 추가공사가 이루어지는 경우에는 그 변경계약에서 정한 공사대금을 청구하므로 문제가 생길 소지가 적습니다. 그러나 공사진행 과정에서 그때그때 설계변경 사유가 발생하고 그때마다 설계변경 절차가 철저히 이루어질 수 없는 공사현장의 특성 및 건축주의 요구에 의하여 구두로 추가공사지시가 이루어지는 경우가 많이 발생하는데 이때에는 그 추가공사대금의 정산 문제가 남습니다.

물량의 증가를 동반하는 추가공사가 이루어졌고 그 추가공사가 건축주와 시공자 사이에 (명시적 또는 묵시적) 증액 합의에 의한 것이라는 사정이 입증되면 그 추가공사대금을 지급할 의무가 발생합니다. 그 증액 합의에 대하여는 시공자 측에서 입증하여야 하나, 묵시적 합의도 인정하므로 명시적으로 인정하지 아니하였다고 하여 추가공사금액이 당연히 부정되는 것은 아닙니다. 따라서 추가공사인정과 관련하여 전문적이고 폭 넓은 변론이 필요합니다.

일반적으로 건설 도급계약상 준공기일을 지연한 경우 지체상금을 약정하고 있는데, 이러한 지체상금은 수급인이 건물 준공이라는 일의 완성을 지체한 데 대한 ‘손해배상의 예정’이라는 것이 확립된 판례의 태도입니다. 수급인이 준공기일을 준수하지 못하는 경우 도급인은 지체상금 약정에 따라 바로 지연일수 만큼의 지체상금을 청구할 수 있고, 수급인은 지연일수 중 수급인에게 귀책사유가 없는 일수(불가항력, 도급인의 책임에 의한 지연, 도급인의 부당한 지시 또는 간섭 등)를 증명하여 면책을 주장하게 됩니다.

지체상금과 관련한 분쟁은
① 지체상금의 발생 시점인 ‘일의 완성(준공) 시점’을 언제로 볼 것인지
② 지연일수 중 수급인이 귀책사유 없음을 입증하여 면책을 인정받을 수 있는지
③ 지체상금액에 대해 부당히 과다하다고 인정되어 법원의 직권 감액을 받을 수 있는지 등이 통상적으로 문제됩니다.

미시공·변경시공 등의 하자가 발생한 경우 수급인은 하자담보책임을 지게 되고 이는 법이 특별히 인정한 무과실책임입니다.또한 수급인은 하자보수에 갈음하는 손해 이외에 하자로 인하여 손해가 확대된 경우 그 확대된 손해에 대하여도 손해배상책임을 부담하게 될 수도 발생합니다.

집합건물의 하자보수와 관련한 소송이 진행되는 경우, 당사자가 다수가 되는 경우가 많고 건축물의 규모에 비추어 하자보수비용의 액수가 크다는 점 때문에 그 감정절차를 진행하는데 있어 신중을 기하여야 합니다. 하자보수비용을 청구하는 당사자는 소송을 진행하기에 앞서 전문적인 적산업체 등을 통하여 그 하자내용 및 예상되는 보수비용을 철저히 파악하고 이를 반영하여 감정을 신청하여야만이대단위 아파트 등 대규모 집합건물의 하자사항을 빠짐없이 반영하고 그 하자보수비를 충분히 책정받을 수 있습니다.

수급사업자의 보호를 위해 특별법으로 ‘하도급거래 공정화에 관한 법률’(약칭 하도급법)이 제정•시행되고 있습니다.

하도급은 경제적 약자인 하수급인을 보호하고 기타 하도급거래의 투명성 및 공정성을 담보하기 위한 여러 규정을 두고 있습니다. 예를 들어 하도급거래공정화법은 원사업자에게 부당한 하도급대금결정금지, 부당한 위탁취소·수령거부·반품금지, 감액 금지, 부당한 대물변제금지 등의 의무를 부과하고 있고, 이를 위반할 경우 시정명령, 과징금 부과 등의 행정적 제재를 가할 수 있고, 하도급대금 2배 상당 금액의 벌금, 1억 5,000만 원 이하의 벌금 등 형사처벌까지 규정하고 있습니다.

따라서 하도급법이 적용되는 하도급거래의 경우, 원사업자는 하도급법의 규제 사항을 미리 숙지하여야 무거운 제재를 피할 수 있고, 수급사업자는 하도급법을 통한 권리구제를 꾀하는 것이 신속한 분쟁해결에 도움이 될 수 있습니다.

하도급거래공정화법은 원사업자가 하도급대금을 지급하지 않는 등 일정한 사유가 발생한 경우 수급사업자가 발주자에 대하여 하도급대금을 직접 청구할 수 있도록 하는 권리를 규정하고 있습니다. 이를 하도급대금의 직접지급청구권이라고 합니다.

일반적으로 하도급대금직접지급청구가 문제되는 경우는,
① 원사업자의 지급정지•파산, 그 밖에 이와 유사한 사유가 있거나 사업에 관한 허가 등이 취소되어 원사업자가 하도급대금을 지급할 수 없게 된 경우
② 발주자, 원사업자, 수급사업자간 직접지급의 합의가 있는 경우
③ 원사업자가 하도급대금의 2회분 이상을 체불한 경우
④ 원사업자가 하도급대금 지급보증의무를 이행하지 않은 경우입니다.

이처럼 하도급대금직접지급청구권이 인정되는 경우 발주자는 원사업자에게 지급할 원도급대금의 범위 내에서 수급사업자의 하도급대금을 직접 지급할 의무를 부담하게 되고, 직접지급 범위 내에서 발주자의 원도급대금 지급의무는 소멸하게 됩니다.

공사가 중단되거나 건축물이 준공된 후 시공업자가 공사대금의 미정산을 주장하며, 유치권 행사를 하려는 기세가 있거나 부당한 유치권 행사로 인해 고통을 받는 경우를 많이 볼 수 있습니다.

건축주 입장에서는 통상 유치권에 대해 문외한 이어서 대처가 미흡할 수 밖에 없는 바, 유치권 행사와 관련하여 건물 준공의 지연, 유치권자들의 압박에 따른 정신적 손해의 가중등 많은 손해를 입게 됩니다.

이때 합리적인 대응책과 적법한 절차를 통해 유치권 확보 내지 배제를 해냄으로써 건축물에 대한 완전한 소유를 주장할 수 있을 것인 바, 고비용 또는 많은 인력의 투입을 통한 유치권의 확보 또는 배제의 방법 및 저비용 고효율의 방법을 강구하여야 할 것입니다.

유치권이 성립하려면 목적물이 타인의 물건 또는 유가증권이어야 하고, 피담보채권이 목적물과 견련관계(牽聯關係)가 있어야 하며, 채권이 변제기에 있어야 하고, 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며, 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 합니다.

유치권 행사방법의 기본이 점유입니다. 일반적으로 점유를 하고 있으면 유치권행사 권리를 이행하고 있다고 보며 외관상 보기에도 점유하고 있다고 표현하면 됩니다. 그래서 대부분 건물이나 토지에 유치권 행사중 이라고 현수막을 표시 하는 것입니다.

유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 목적물의 점유를 계속하면서 인도를 거절할 수 있고(민법 320), 유치권자는 유치물의 경매권이 있으며, 법원에 청구하여 유치물로 직접 변제에 충당하는 간이변제충당권을 행사할 수 있습니다<동법 322&rt;. 또한 유치권자가 물건의 보관으로 인하여 발생한 비용을 청구할 수도 있습니다.

유치권자는 우선변제권은 없으나, 경락인 등이 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제하여야 하므로(민사집행법 91) 사실상 우선변제를 받는 결과가 됩니다.